Dochodu z najmu prywatnego nie wykazujemy w PIT-37. Wynajem mieszkania poza działalnością gospodarczą rozliczamy ryczałtem w PIT-28: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Etat zostaje w PIT-37, najem idzie osobno — a ryczałt wpłacamy już w trakcie roku, nie dopiero w kwietniu.
Dlaczego najmu prywatnego nie wpisujemy do PIT-37
PIT-37 jest przeznaczony dla przychodów rozliczanych za pośrednictwem płatnika: z etatu, zlecenia, dzieła, emerytury lub renty. W tych przypadkach zaliczki na podatek oblicza i odprowadza pracodawca albo ZUS, a podatnik po zakończeniu roku przepisuje dane z PIT-11 lub PIT-40A. Najemca mieszkania nie pełni takiej roli. Nie potrąca podatku z czynszu i nie wysyła niczego do urzędu skarbowego.
Przy najmie prywatnym to właściciel sam oblicza ryczałt, sam go wpłaca w trakcie roku i sam składa zeznanie roczne — PIT-28. Osoba, która pracuje w Rzeszowie na etacie i dodatkowo wynajmuje kawalerkę, ma więc dwa osobne rozliczenia: PIT-37 z pracy i PIT-28 z najmu. Pierwsze nie znika i nie łączy się z drugim. Pomylenie tych dwóch torów to najczęstszy błąd, jaki popełniają początkujący wynajmujący.
| Kryterium | PIT-37 (np. etat, zlecenie) | PIT-28 (najem prywatny) |
|---|---|---|
| Kto oblicza podatek w trakcie roku | płatnik (pracodawca, ZUS) | sam wynajmujący |
| Podstawa opodatkowania | dochód (przychód minus koszty) | przychód, bez kosztów |
| Stawka | 12% i 32% (skala) | 8,5% do 100 000 zł, 12,5% od nadwyżki |
| Wpłaty w trakcie roku | zaliczki potrąca płatnik | ryczałt do 20. dnia następnego miesiąca |
| Automatyczna akceptacja w Twój e-PIT | tak, po 30 kwietnia | nie — trzeba uzupełnić i zatwierdzić samodzielnie |
Ryczałt od najmu w 2026 roku — stawki 8,5% i 12,5%
Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, a od nadwyżki ponad tę kwotę — 12,5%. Podstawą jest przychód, nie dochód. Remont łazienki, nowa pralka, odsetki od kredytu hipotecznego ani amortyzacja nie pomniejszą podstawy opodatkowania. To główna różnica względem zasad sprzed 2023 roku i częsta przyczyna błędów w rocznych zeznaniach.
Policzmy na rzeszowskim przykładzie. Właściciel kawalerki przy ul. Podwisłocze pobiera 2 600 zł czynszu miesięcznie, co daje 31 200 zł rocznie. Mieści się w limicie 100 000 zł, więc stosuje stawkę 8,5% i za cały rok zapłaci 2 652 zł ryczałtu. Limit dotyczy przy tym sumy przychodów z najmu, podnajmu i dzierżawy. Kto wynajmuje mieszkanie w Rzeszowie, drugie w Łańcucie i jeszcze garaż, liczy te przychody razem, a nie osobno dla każdej nieruchomości.
Wspólne mieszkanie małżonków — limit 200 000 zł
Jeżeli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, przychody z najmu może rozliczać w całości jedno z nich. Wystarczy złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego małżonka. W takim układzie limit dla stawki 8,5% rośnie do 200 000 zł rocznie, a dopiero nadwyżka ponad tę kwotę jest objęta stawką 12,5%.
To rozwiązanie upraszcza dokumentację i bywa po prostu opłacalne przy wyższych czynszach. Oświadczenie wywołuje jednak skutki podatkowe, więc powinno być złożone w terminie i zgodnie z przepisami. Dobrze też zadbać o spójność: przelewy od najemcy, zapisy umowy i ewidencja przychodów powinny potwierdzać przyjęty sposób rozliczenia. Rozjazd między dokumentami a przelewami to pierwsza rzecz, o którą zapyta urząd przy czynnościach sprawdzających.
Kiedy wpłacać ryczałt i do kiedy złożyć PIT-28
Ryczałt od najmu wpłaca się w trakcie roku — miesięcznie albo kwartalnie, jeśli podatnik spełnia warunki rozliczeń kwartalnych. Przy rozliczeniu miesięcznym podatek za dany miesiąc trzeba wpłacić do 20. dnia miesiąca następnego, a za grudzień do 20 stycznia. Wpłata idzie na indywidualny mikrorachunek podatkowy z symbolem PPE. Błędny symbol nie przepada, ale potrafi skomplikować identyfikację płatności i wyjaśnienia z urzędem.
Zeznanie roczne PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego i w tym samym terminie dopłaca ewentualną różnicę. Tu ważne zastrzeżenie dotyczące usługi Twój e-PIT: PIT-37 zostanie zaakceptowany automatycznie, nawet gdy podatnik nic nie zrobi, ale PIT-28 już nie. Zeznanie z najmu trzeba samodzielnie uzupełnić i zatwierdzić. Samo zalogowanie do e-Urzędu Skarbowego niczego nie załatwia. Podobnie osobnym torem biegną świadczenia rodzinne — zebraliśmy te zasady w poradniku o rozliczaniu PIT przy 800 plus i innych świadczeniach.
Wynajmujesz w Rzeszowie — który urząd skarbowy
O właściwości urzędu decyduje miejsce zamieszkania podatnika, a nie adres wynajmowanego mieszkania. Właściciel rzeszowskiej kawalerki mieszkający na stałe w Krakowie rozliczy się więc w Krakowie. Kto mieszka w Rzeszowie, sprawdza podział miasta: działają tu Pierwszy i Drugi Urząd Skarbowy. Granicę wyznaczają m.in. ulice Lwowska, al. Józefa Piłsudskiego i Krakowska, przy czym same ulice graniczne należą do zasięgu Drugiego Urzędu Skarbowego.
Pierwszy Urząd Skarbowy obejmuje południową część miasta oraz wybrane gminy powiatu rzeszowskiego. W razie wątpliwości najszybciej rozstrzyga je oficjalna wyszukiwarka urzędów na podatki.gov.pl. Adres urzędu warto ustalić przed pierwszą wpłatą ryczałtu, bo to samo kryterium zadecyduje o tym, dokąd trafi PIT-28 i ewentualna korespondencja z fiskusem.
Jak policzyć przychód i czego pilnować w umowie
Podstawą rozliczenia jest umowa najmu. Powinna wyraźnie rozdzielać czynsz należny właścicielowi od opłat, które najemca tylko zwraca: czynszu administracyjnego do spółdzielni lub wspólnoty, prądu, gazu czy wody według zużycia. Zapis typu „3 000 zł z wszystkimi opłatami” działa na niekorzyść wynajmującego, bo zaciera granicę między jego przysporzeniem a cudzymi należnościami, w których tylko pośredniczy. Przy ryczałcie liczonym od przychodu ta granica decyduje o wysokości podatku.
Drugie pytanie brzmi: najem prywatny czy działalność gospodarcza? Jedno mieszkanie kupione przed laty i wynajmowane jednej rodzinie to typowy najem prywatny. Kilka lokali, obsługa najmu krótkoterminowego i aktywne pozyskiwanie gości potrafią jednak przesunąć wynajem w stronę działalności — a wtedy w grę wchodzą PIT-28 z działalności, PIT-36 albo PIT-36L, zależnie od formy opodatkowania. Niezależnie od ryczałtu właściciel płaci też podatek od nieruchomości; pisaliśmy o nim przy okazji formularza IN-1 i podatku od nieruchomości.
Na koniec lista kontrolna wynajmującego na 2026 rok:
- umowa rozdziela czynsz właściciela od opłat eksploatacyjnych,
- ryczałt wpłacany do 20. dnia miesiąca na mikrorachunek z symbolem PPE,
- prosta ewidencja przelewów od najemcy (wystarczy arkusz kalkulacyjny),
- PIT-28 uzupełniony i zatwierdzony w Twój e-PIT do 30 kwietnia,
- przy majątku wspólnym — rozważone oświadczenie małżonków i limit 200 000 zł.
Najczęstsze pytania
Czy najem trzeba zgłosić do urzędu skarbowego na osobnym formularzu?
Osobnego zgłoszenia nie ma. Dla najmu prywatnego ryczałt jest jedyną formą opodatkowania, więc nie składa się też oświadczenia o wyborze formy. Urząd dowiaduje się o najmie z pierwszej wpłaty ryczałtu na mikrorachunek i z rocznego PIT-28. Wyjątkiem jest najem okazjonalny — umowę zgłasza się naczelnikowi urzędu w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Co, jeśli mieszkanie stoi puste i czynsz nie wpływa?
Ryczałt płaci się od przychodu faktycznie należnego. Gdy mieszkanie czeka na najemcę i nikt nie płaci czynszu, przychód nie powstaje i za ten okres nie wpłaca się podatku. Trzeba jednak odróżnić pustostan od zaległości: czynsz należny, choć niezapłacony, bywa przedmiotem sporów co do momentu powstania przychodu, więc zaległości lepiej dokumentować.
Czy remont albo wyposażenie mieszkania obniżą podatek od najmu?
Przy ryczałcie nie. Podatek liczy się od przychodu, bez pomniejszania o koszty, więc faktury za remont, meble czy AGD nie wpływają na jego wysokość. Mają za to znaczenie przy ewentualnej przyszłej sprzedaży mieszkania albo gdy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej według skali lub liniowo.
Stan prawny na czerwiec 2026.