Wspólnota mieszkaniowa to podstawowy element zarządzania nieruchomościami. Jest to forma organizacji właścicieli lokali, która pozwala na efektywne zarządzanie wspólnymi częściami budynku i terenu. Poznanie praw i obowiązków związanych z funkcjonowaniem wspólnoty jest kluczowe dla każdego właściciela mieszkania.
Wspólnota mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych form zarządzania budynkiem. Bardziej powszechna jest tylko spółdzielnia – jest jednak archaiczna. Wyjaśniamy, co to jest wspólnota mieszkaniowa i zarząd, a także, na jakich zasadach działa. Oto przepisy regulujące jej działanie.
Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to organizacja złożona z właścicieli indywidualnych lokali w danej nieruchomości. To ogół właścicieli, których lokale należą do danej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, być pozwana lub sama pozywać.
Nie ma jednak osobowości prawnej, co oznacza, że nie jest przedsiębiorcą. Nie jest też podmiotem gospodarczym i nie posiada osobnego majątku. Gospodaruje środkami należącymi do jej członków. Głównym celem wspólnoty jest zarządzanie wspólnymi częściami budynku oraz reprezentowanie interesów właścicieli. W przeciwieństwie do spółdzielni mieszkaniowej, gdzie członkowie są współwłaścicielami całego budynku, we wspólnocie każdy właściciel posiada wyłączność na swój lokal i udział w częściach wspólnych.
Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą, gdy w budynku jest więcej niż jeden lokal i każdy albo większość z nich ma różnych właścicieli. Nie wymaga to żadnej dodatkowej rejestracji czy formalności. Jej głównym zadaniem jest dbanie o części wspólne budynku, takie jak dach, klatka schodowa, instalacje czy teren wokół budynku.
Wspólnota powstaje w momencie wyodrębnienia własności samodzielnych lokali mieszkalnych albo lokali o innym przeznaczeniu – jest rezultatem podpisania aktu notarialnego i wpisania właściciela do księgi wieczystej po przeniesieniu praw własności.
Wyróżniamy jej dwa rodzaje – są wspólnoty duże i małe. W skład wspólnoty wchodzą osiedla, bloki lub kamienice, które należą do deweloperów, jednostek samorządu terytorialnego, osób fizycznych oraz zakładów pracy, które powstały po 1 stycznia 1995 roku.
Różnice między wspólnotą a spółdzielnią mieszkaniową
Główną różnicą pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią jest struktura własności. W spółdzielni, członkowie mają prawa do lokali na podstawie członkostwa w spółdzielni, ale nie są właścicielami tych lokali. Wspólnota mieszkaniowa skupia się na zarządzaniu wspólnymi częściami budynku, będącymi współwłasnością wszystkich mieszkańców.
Zarząd wspólnoty może być wybrany spośród właścicieli lokali lub może być to zewnętrzna firma zarządzająca. Zarząd odpowiada za bieżące zarządzanie nieruchomością, w tym za zbieranie opłat, planowanie remontów czy rozstrzyganie sporów między mieszkańcami. Bez zarządu może pracować tylko mała jednostka.
Wyróżnia się dwa tryby powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej:
- umowny – kiedy członkowie wspólnoty określają sposób zarządu nieruchomością wspólną. Jest to najpopularniejsza forma. Wtedy wspólnota powierza zarząd osobie prawnej, zwykle firmie specjalizującej się w takich zagadnieniach. S
- ustawowy – odnosi się do dużej wspólnoty mieszkaniowej, która nie podpisała innej umowy. Wtedy obowiązkiem właściciela jest podjęcie uchwały o wyborze zarządu wspólnoty, który składa się z osób fizycznych. Zmiana zarządu jest możliwa w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa może ustanowić własny regulamin, określający zasady korzystania z części wspólnych. W przypadku sprzedaży lokalu, nowy właściciel automatycznie wstępuje do wspólnoty. Nie ma możliwości zrezygnowania z członkostwa. Wspólnoty mogą ubiegać się o dofinansowanie z funduszy zewnętrznych na realizację projektów związanych z efektywnością energetyczną budynków.
Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo do zarządzania, utrzymania i remontowania części wspólnych budynku. Ma też obowiązek dbania o porządek i bezpieczeństwo na terenie wspólnym. Wspólnota może podejmować decyzje dotyczące np. modernizacji budynku, ale wymaga to zgody większości właścicieli.
Z kolei członkowie wspólnoty mają prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Mają jednak także obowiązek uczestniczyć w wydatkach zarządu na utrzymanie części wspólnej i korzystanie z obiektu i jego części w sposób zgodny z regulaminem wspólnoty.
Dobra organizacja i zarządzanie nieruchomością
Wspólnota mieszkaniowa to istotny element zarządzania nieruchomościami, który wymaga aktywnego udziału i współpracy wszystkich właścicieli. Rozumienie jej struktury, praw i obowiązków pozwala na lepsze zarządzanie wspólnym majątkiem i budowanie harmonijnych relacji między mieszkańcami.
fot. 652234 / Pixabay